Skog Sb
Under de senaste femton åren har mängden skog i skogsstiftelsernas och utländska investerares ägo stigit från praktiskt taget ingenting till 600.000 hektar som uppgår till ett värde av två miljarder euro. FOTO: Stefan Borgman
Tema

Realpriset på skogsfastigheter
har stigit med 160 procent
på knappt 30 år

Realpriset på skogsfastigheter har stigit med 160 procent åren 1995-2022. Det här framkommer i en färsk undersökning genomförd av Suomen sijoitusmetsät. Prisstegringen beror på låga räntor samt på ett ökat antal professionella och stora investeringsaktörer på marknaden.

På de knappa trettio åren har priserna på skogsmark stigit långsammare än inflationen under endast sex år.

Utredningen visar att den nominella prisstegringen på skogsfastigheter var 215 procent, eller i medeltal 4,3 procent per år. Justerad för inflation är siffrorna 160 respektive 2,7 procent.

Sedan 2019 har priserna accelererat snabbt, den reella förändringen 2021-2022 var 6,8 procent.

Undersökningen baseras på Lantmäteriverkets och Naturresursinstitutet Lukes statistik.

Under den granskade perioden varierade rotpriserna mer än skogsfastighetspriserna, men följde i stort sett konsumentprisindexet.

Under perioden steg rotpriset med 68 procent nominellt, medan den inflationskorrigerade siffran är 13 procent. Under 2022 blev förändringen -2,4 procent på grund av inflationen.

Under perioden steg stockpriset nominellt 87 procent och höll sig reellt också på tillväxtsidan, medan det sammanslagna priset för tall-, gran- och björkmassaved steg snabbare än inflationen endast under de senaste tio åren.

Skogen intresserar investerare

Större och proffsigare aktörer har etablerat sig på marknaden. Enligt tidigare forskningsresultat publicerade i januari av Naturresursinstitutet Luke, Tammerfors universitet, Finnwatch och Pellervo ekonomisk forskning PTT gick stiftelserna år 2021 första gången om privatpersonerna i fråga om inköp av skog.

Under de senaste femton åren har mängden skog i skogsstiftelsernas och utländska investerares ägo stigit från praktiskt taget ingenting till 600.000 hektar som uppgår till ett värde av två miljarder euro. Forskningen påvisade att den snabbt uppgående efterfrågan lett till att priset på skogsfastigheter stigit till rekordnivå.

Enligt Eero Viitanen, som är skogsdatachef för Suomen sijoitusmetsät, tog organisationen i sin forskning inte ställning till ägarstrukturen i sig, men han framhäver att de flesta av deras kunder är professionella investerare, och att andelen sådana investerare stigit under senaste år.

– Efterfrågan på skogsfastigheter har stigit bland professionella skogsinvesterare under de senaste 5-10 åren. Allt fler skogsstiftelser har startat. Men ser man på den stora bilden så är ändå största delen av Finlands skogar i privatägo. Trots ett ökat intresse också från utländska investerare är deras andel av skogsägandet i Finland väldigt liten.

Enligt Suomen sijoitusmetsäts färskaste statistik från det senaste året har fyrtio procent av alla affärer gått till professionella investerare. De är främst inhemska och de största aktörerna är specialplaceringsfonder som är öppna för alla, men också mera professionella fonder som inte är öppna för allmänheten.

– De stora fondernas skogsinnehav utgörs ofta av stora helheter eftersom de är kapitalstarka aktörer. Så vi talar om tusentals eller tiotusentals hektar skog. Gällande utländska investerare såg det i slutet på förra året ut som om deras andel håller på att sjunka.

De senaste åren har konkurrensen på marknaden varit hård eftersom utbudet på skogslägenheter till salu varit ganska stabilt. Samtidigt har priset påverkats av att allt fler större placeringsaktörer etablerat sig på marknaden under det senaste årtiondet.

Investeringsivern är ännu stabil

Viitanen framhäver att skogen intresserat som investeringsobjekt eftersom räntorna länge varit låga, och i jakt på avkastning har skogen uppfattats som ett intressant och för många nytt investeringsobjekt.

Skogsfastighetsmarknaden är lugnast under årets första kvartal, men brukar bli livligare mot sommaren. Det förändrade ekonomiska läget kan dock leda till att de professionella investerarna avvaktar.

– Knappast kommer de att sälja, men nya investeringar kan utebli. Gällande specialplaceringsfonderna så kommer säkert investeringsivern att fortgå så länge folk placerar i fonderna.

En faktor som enligt Viitanen alltid är väsentlig inom investering i skog är att se på hur rotpriset utvecklas, och för tillfället har prisutvecklingen varit gynnsam. Beträffande avkastning ser den nära framtiden ljus ut.

– En sak som vi alltid försöker framhäva för de som överväger att köpa skog är vikten av att känna till det verkliga marknadsvärdet. Annars betalar man lätt överpris.