Enligt Antti Orama, värderingschef på den juridiska byrån Arvolex, kommer den nya inlösningslagen att göra livet lättare för markägaren. Trots detta är de markrelaterade juridiska frågorna viktigare än någonsin.
– Jag tror att vi är den enda juridiska byrån i landet som kan erbjuda både juridiska tjänster och fastighetsvärdering. SLC:s medlemmar får dessutom 10 procents rabatt när de anlitar oss.
Så inledde Antti Orama sitt anförande under Liljendal och Mörskom lokalavdelningars vårmöte tidigare i mars. Orama är värderingschef på den juridiska byrån Arvolex som specialiserar sig på frågor inom fastighetsjuridik, inlösningsförrättningar och planläggningsärenden.
Enligt Orama kommer den nya inlösningslagen att medföra många förbättringar, men markägare måste fortfarande vara uppmärksamma på de juridiska aspekterna när kommuner och energibolag knackar på dörren.
– Att ringa oss och ställa frågor kostar ingenting. Det går också bra att skicka frågor och få snabba svar. Vi tar bara betalt om vi åtar oss ett uppdrag, men oftast räcker de svar vi kan ge i kundtjänsten.
Nya inlösningslagen gör upp med Kekkonen
En uppmärksammad nyhet i vinter har varit att den nya inlösningslagen gått till riksdagen. Revideringen är högaktuell, eftersom den gamla lagen försätter markägare i en mycket prekär situation.
Enligt den ännu gällande inlösningslagen sker ersättning enligt gängse pris. Enligt Orama skapar detta problem vid råmarksinlösningar, eftersom det är inlösningskommissionen som avgör ersättningen vid markaffärer.
Eftersom markköp ofta sker mellan säljare och kommun, blir kommunens tidigare köpepris avgörande.
– Efter lagändringen kommer även avkastningsmetoden och kostnadsmetoden att värderas lika högt som köpeskillingsmetoden. Det underlättar vid råmarksinlösningar, eftersom ersättningen då inte längre är knuten till kommunens tidigare köp.
Enligt den nya lagen ska framtida inlösningsförfaranden utgå från marknadspris istället för gängse värde. För att ytterligare öka incitamentet för markägaren att acceptera inlösen införs även en ersättning på 25 procent.
Orama ser det också som positivt att tillämpningsområdet för bostads- och näringsgarantin utökas samt att bestämmelserna om värdeminskning slopas.
– Den gamla inlösningslagen är från Kekkonens tid och då tänkte man ju lite att kejsaren ska ha det som tillhör kejsaren, det vill säga att samhället hade rätt att inlösa och markägaren får nöja sig med småpengar. Idag tänker många att markägaren nog borde få en skälig ersättning.
Städer och kommuner agerar ofta politiskt
Orama påpekar ändå att exempelvis Kommunförbundet fortfarande motsätter sig den nya ersättningsmodellen. Förbundets ombud har föreslagit att ersättningen istället ska avgöras vid förrättningen av lantmätaren och gode männen.
– I klarspråk skulle det innebära att ersättningsförhöjningen varierar mellan noll och tjugofem procent från fall till fall, vilket i praktiken skulle innebära en total godtycklighet.
Enligt Orama finns det ofta politiska intressen inblandade när kommuner löser in mark och planlägger. Beroende på den politiska sammansättningen kan myndigheter vara mer eller mindre benägna att lösa in mark till oskäliga ersättningar.
Han nämner det uppmärksammade fallet med gården Saras i Vanda, där staden löste in mark till ett pris som, trots en 30-procentig höjning, endast motsvarade en fjärdedel av marknadspriset.
– Här skulle den nya lagen ha gjort en stor skillnad.
Orama lyfte även fram ett fall där en kommun ville lösa in 10 hektar mark, men endast betala för 2 hektar eftersom området klassificerades som skyddsgrönområde.
I ett fall i Nyland ville kommunen inlösa 3 hektar råmark till ett pris som två fastighetsmäklare grovt undervärderat. I slutändan fick markägaren ett femtiofaldigt högre pris för marken.
– Som vi ser varierar priset på råmark väldigt mycket beroende på vem som gör värderingen, och detta är något markägare bör vara medvetna om.
Solkraftsparker och telemaster
Under mötet fick Orama även frågor om solkraft och hur markägare bör förhålla sig till aktörer inom branschen. Han påpekade att det i dagsläget inte finns någon egentlig lagstiftning på området, vilket gör avtal extra viktiga. Det lönar sig alltid att kontakta Arvolex eller någon annan sakkunnig för hjälp med kontraktet.
– Det är också klokt att kontakta konkurrerande energibolag och samarbeta med andra markägare i området. Om väganvändning eller byggande blir aktuellt bör man göra en syn innan bygget inleds, hålla kontakt med bolaget och slutligen kontrollera att allt är i ordning efter bygget. Det gäller helt enkelt att dokumentera noggrant så att ansvarsfrågan är klar.
Även telemaster diskuterades under mötet. Orama påminde om att en lag från 2014 ger telekommunikationsbolag rätt att lösa in mark med kommunens samtycke. Ett fall rörande Telia Towers telemast i Borgå gick till domstol efter att bolaget ville lösa in marken för en ersättning motsvarande tre års arrende, baserat på ett skogsmarksvärde.
– Inlösningskommissionen hade värderat marken betydligt högre, men bolaget överklagade tills högsta domstolen fastslog att ersättningen skulle baseras på områdets avkastningsvärde, vilket var sex gånger högre än det belopp bolaget föreslog. Detta blir nu ett prejudikat.
Vid mötets slut lyfte Mörskom lokalavdelnings ordförande Jesse Mårtenson fram vikten av att det i kommunerna finns markägare som gode män, och att de markägare som tillfrågas till uppdraget därför bör ställa upp. Orama höll med.
– Lantmätarna har ofta bristfälliga kunskaper om jordbruk, och därför är det värdefullt om gode män har insikt i dessa frågor.